민법1 - 4장 민사특별법 1 (주임법, 상임법, 가등기)

안녕하세요!

오늘도 기쁜 하루 그리고 목표한 하루 성취 하시길 기원합니다.

민법 중 민사특별편 1편으로 

주임법, 상임법, 가등기 입니다. 

특히 가등기 부분은 좀 어여운 부분으로 pass 해도 됩니다.

Part4 민사특별법 (6)

1. 주택 임대차 보호법 (1.5)

2. 상임법 (1)

3. 가등기 (1~2)

4. 집합건물 (1)

5. 부동산 실권리자명 등기 (1.5)

 

1. 주임법

적용범위 ★★★
적용	1. 주거용 건물의 전부 또는 일부 2. 미등기, 무허가 주택 3. 주택의 미등기 전세 4. 외국인, 외국 국적의 동포, 재외국민 5. 대지
미적용	법인	원칙 : X
		예외 : O 일정한 법인 (한국토공, 지방공사, 중소기업)
	일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우

 

존속기간 ★★★
2년 보장	1. 최단 존속기간 보장, 임차인은 2년 미만 유효 주장 O (임대인 X) 2. 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 존속 의제
법적갱신(묵시적 갱신)	요건 (통지 안하면 갱신으로 봄)	1. 임대인 : 6개월 ~1개월 전까지 2. 임차인 : 1개월 전까지
	전 임대차와 동일 조건
	존속기간 2년
	임차인은 언제든 해지통보 가능 O	3개월 경과 : 해지 O 임대인은 2년 구속 - 계약해지 X
	제외사유 (법정갱신 X)	1. 2기 차임 연체 2. 의무를 현저히 위반

 

대항력 ★★★
대항요건	주택인도(직간접 점유)+주민등록 : 취득요건 & 존속요건 확정일자X(우선변제 받을 때 필요) 신고효력X - 행정청이 수리한 경우 효력 발생
대항력 발생 시기	다음날 0시 대항력 취득
후순위 권리자에게 대항O	선순위 권리자에게 대항력X
주민등록 주체	본인, 가족의 주민등록 포함 - 대항력 O (가족만 등록O)
임대인 동의 - 적법 전대인 경우	직접 점유자(전차인) 명의 주민등록
다가구용 단독주택	지번만 기재 O, 동, 호수 없어도 대항력 취득
다세대 주택(공동주택APT)	동, 호수 까지 기재해야 대항력 취득
직권말소	직권말소 - 대항력 X
	재등록 : 대항력 O - 이의절차 : 소급효 O - 이의 절차 X - 새로운 대항력 O (소급효 X
소유자 매도 후 임차인	매수인 명의 소유권 이전 등기일 익일부터
전차인이 임차인으로	임차인이 임대인 (등기 즉시)

 

차임, 보증금 증.감액 청구 ★★
감액 시 제한 X
증액 시 제한 O	증액 1/20 (5%) 제한 1년 이내 X	제한X(재계약, 합의로 증액)증액제한 초과 시 - 부당이득반환청구 O
보증금의 월차임 전환	보증금 X 비율 낮은 비율 : 1. 10% 채택 2. 기준금리+3.5%

 

보증금 회수 (경매 시) ★★
반대의무 이행이나 이행 제공은 집행개시 요건 X (임차인은 주택을 명도하지 않고 경매 신청O) 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금 받음 주임법은 주택 및 대지 적용 : 대지경매대금 우선변제 O
우선변제권 (배당요구채권)	1. 주+주+확정일자 2. 선순위보다 우선X - 후순위보다 우선O 3. 배당요구 종기까지 존속해야 함 4. 임차주택 매매시 - 우선변제권 행사 X
보증금 중 일정액 보호 (최우선변제권 - 배당요구채권)	1. 보증금의 일정액 이하 2. 경매 신청 등기 전까지 대항요건 갖추어야 (주+주) 확정일자 X 3. 보증금 중 일정액을 선순위권리자보다 우선변제 주택 가액의 1/2 까지만 제한

 

지역	보증금	보증금 중 일정액
서울	1억 1천	3천 7백
과밀억제권	1억	3천 4백

 

임차권 등기명령 ★★
신청 (단독)	1. 임대차 종료 후(종료 전에 신청 X) 2. 보증금 받지 못한 임차인 3. 임차주택 소재지 관할 법원 4. 비용 : 임대인에게 청구 O 5. 기각시 항고 O
효력	등기 경료 - 임차인 대항력 및 우선변제권 취득 임차권 등기 후 요건 상실 - 이미 취득한 대항력이나 우선변제권 상실 안됨 임차권등기 끝난 주택 - 등기 후 소액 임차인 : 최우선 변제 X 배당요구 채권 X

 

임차권의 승계 (주임법 O, 상임법 X) ★
상속인이 없는 경우	가정공동 생활하던 사실상 혼인관계자가 단독 승계
상속인이 있는 경우	상속인이 가정공동생활 함께 O	상속인만 승계
	상속인이 가정공동생활 함께 X (공동 승계)	1. 2촌 이내 친족 2. 가정공동 생활하던 사실상 혼인관계자

 

1. 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에는 미치지 않는다.(X) - 대지에도 미침

2. 임대차기간이 끝난 경우, 임차인이 보증금을 반환받지 못하였더라도 임대차관계가 종료한다.(X)

3. 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약의 존속기간은 2년이다.(O)

4. 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 없다.(X) - 임차인만 주장

5. 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인은 언제든지 임차인에게 계약해지를 통지할 수 있다. (X)

6. 주민등록의 신고는 행정청이 수리한 때가 아니라, 행정청에 도달한 때 효력이 발생한다.(X)

   - 수리 한때 효력 발생

7. 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 이상, 후순위저당권이 실행되더라도 매수인이 된 자에게
    대항할 수 있다.(X)

8. 임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를
    승계한다.(X)

9. 다세대주택의 임차인이 동.호수의 표시없이 지번을 정확하게 기재하여 주민등록을 마쳤다면 대항력을 취득한다.(X)

10. 임대인이 주택을 제3자에게 매도한 경우, 임차인은 그 매매대금으로부터 최우선변제를 받을 수 있다.(X)

11. 주택의 경매절차에서 임차인이 다른 채권자에 우선하여 변제받으려면 집행법원에 배당요구 종기일 이전에 배당을 

       요구하여야 한다.(O) - 배당요구채권

12. 등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을
      임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.(O)

13. 임차인은 임대차가 끝나기 전에 X주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(X)

14. 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼배우자는 항상 상속권자에

     우선하여 사망한 임차인의 권리․의무를 승계한다.(X)

 

2. 상임법

적용범위 ★★★
적용	환산보증금액이 일정액 이하 + 사업자등록 대상 + 상가건물 임대차만 적용 환산보증금액 = 보증금 + (월차임 X 100) 1. 보증 금액이 일정액 이하 (★★★ 969 5437) 서울 : 9억 과밀억제권(서울제외) 및 부산 : 6억9천 광역시, 특자치, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포 :　５억4천 그 외 : 3억7천 2. 상가 건물이어야 한다 - 영리 목적(영업용O - 제조X) - 임대차 3. 미등기 전세 적용 O
적용X	1. 일정액 초과 : 원칙 : 적용X 예외 : 적용 예외) 차인표가 대계가게를 권리금 3천에 인수했다. 차인: 차임보증금 증감 청구권 표 : 표준권리금 계약서 대 : 대항력 계 : 계약갱신요구권 권리금 : 권리금보호 3천 : 3기 차임 연체시 해지 2. 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용 X

  

존속기간 ★★★
1년 보장	1. 최단 존속기간 보장, 임차인은 1년 미만 유효 주장 O (임대인 X) 2. 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 존속 의제
★ 계약갱신요구권 (상임법에만 존재)	1. 임대인 : 6개월 ~1개월 전까지 요구 - 정단한 사유없이 거절X       예외) 거절 O - 정당한 사유    1. 3기 차임 연체    2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차    3. 서로 합의 - 상당한 보상 제공한 경우    4. 동의없이 전부 또는 일부 전대    5. 고의나 중대한 과실로 파손 - (경과실 X, 과실 X)    6. 건물 전부 or 일부 멸실 - 임대차 목적 달성 못할 경우    7. 임대인이 전부 또는 대부분을 철거 or 재건축 (일부X) - 점유회복 필요    8. 의무를 현저히 위반, 임대차 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 2. 최초 임대차 기간 포함 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사 3. 전 임대차와 동일한 조건 : 차임과 보증금 증감청구권 :년5% 증액 가능 4. 전차인의 계약갱신 요구권 - 임대인의 동의 전대차 계약한 전차인 :　전차인은 임차인의 계약갱신 요구권 행사   기간 이내에 임차인을 대위 - 행사 O
★ 법적갱신 (묵시적 갱신)	요건 (통지 안하면 갱신으로 봄)	임대인 : 6개월 ~1개월 전까지
	전 임대차와 동일 조건
	존속기간 1년
	임차인은 언제든 해지통보 가능 O	3개월 경과 : 해지 O 임대인은 1년 구속 - 계약해지 X

 

대항력 ★★
★ 대항요건	건물인도+사업자등록신청 - 사업자등록 : 취득요건 & 존속요건 : 배당요구 종기까지 존속해야 한다. - 임차 후 전대차등 당해 사업 X or 폐업 - 적법한 사업자등록 아님 전차인이 그 명의로 사업자등록 해야 함 - 후순위 권리자에게 대항 O - 선순위권리자O - 임차인은 대항력 X
대항력 발생 시기	건물인도와 사업자등록을 신청 하면 다음날 0시 대항력 취득

 

차임, 보증금 증.감액 청구 및 보증금의 월차임 전환 시 제한 ★
감액 시 제한 X
증액 시 제한 O	증액 1/20 (5%) 제한 1년 이내 X 제한X(재계약, 합의로 증액) 증액제한 초과 시 - 부당이득반환청구 O
보증금의 월차임 전환	보증금 X 비율 낮은 비율 채택 : 1. 1할2푼 (12%) 2. 기준금리X4.5배

  

보증금 회수 (경매시) ★
상임법은 상가건물경매 및 대지 적용 : 대지경매대금 우선변제 O 반대의무 이행이나 이행 제공은 집행개시 요건 X (임차인은 상가를 명도하지 않고 경매 신청O) 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도해야 보증금 받음
우선변제권 (배당요구채권)	1. 우선변제요건 : 대항요건(건물인도+사업자등록)과 확정일자 취득요건 & 존속요건 2. 선순위보다 우선X - 후순위보다 우선O
보증금 중 일정액 보호 (최우선변제권 - 배당요구채권)	1. 보증금의 일정액 이하 2. 경매 신청 등기 전까지 대항요건 갖추어야 (건물인도+사업자등록) 3. 보증금 중 일정액을 선순위권리자보다 우선변제 상가건물 가액의 1/2 까지만 제한

 

지역	보증금	보증금 중 일정액
서울	6천 5백	2천 2백
과밀억제권	5천 5백	1천 9백
광역, 안산, 용인, 김포, 광주	3천 8백	1천 3백
그 외	3천	1천

 

임차권 등기명령 ★★
신청 (단독)	1. 임대차 종료 후(종료 전에 신청 X) 2. 보증금 받지 못한 임차인 3. 상가건물 소재지 관할 법원 4. 비용 : 임대인에게 청구 O 5. 기각시 항고 O
효력	등기 경료 - 임차인 대항력 및 우선변제권 취득 임차권 등기 후 요건 상실 - 이미 취득한 대항력이나 우선변제권 상실 안됨 임차권등기 끝난 상가 - 등기 후 소액 임차인 : 최우선 변제 X 배당요구 채권 X

 

권리금 보호규정 (상임법에만 존재) ★★

임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 방해X 임대인이 방해 - 임차인 손해O - 손배 청구 O : 금액 : 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함 손배청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사 적용제외 : 대규모 점포 or 준대규모 점포의 일부 임대 국유재산 or 공유재산의 임대

차임 연체와 해지 : 임차인의 차임연체액이 3기 - 임대인은 계약 해지 O

임대인의 방해 행위 금지 (4가지) 1. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금 요구, 신규임차인이 되려는자로 부터 권리금 수수 2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는자에게 임차인에게 권리금 지급을 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액 차임, 보증금 요구 4. 정당한 사유없이 임대인이 임대차계약 체결을 거절하는 행위

임대인이 신규 임차인이되려는 자와 임대차계약 거절 정당한 사유 (4가지) 1. 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인으로서 의무를 위반할 우려 있거나 이대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

15. 甲이 3기의 차임 상당액을 연체한 경우, 乙은 甲의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.(O)

16. 임대기간에 대하여 별도의 약정이 없는 경우, 그 기간은 1년으로 본다.(O)

17. 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는

범위에서만 행사할 수 있다.(X) - 10년

18. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 한다.(X)

  확정일자-우선변제권에서 필요

19. 甲이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 甲의 건물명도의무이행은 

  집행개시의 요건이다.(X)

20. 권리금회수의 방해로 인한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 그 방해가 있은 날로부터 3년 이내에 

  행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.(X) - 임대차 종료한날로부터

 

3. 가등기 담보등 (1~2) : 어려운 부분 : 포기해도 됨

적용범위 ★★
적용	1. (준)소비대차에 의해 차용채무가 발생 - 가등기나 이전등기가 경료 O 2. 대물반환(변제)예약이 있어야 함, 그 당시목적물의 가액이 차용액 및 이자 합산액 을 초과해야 함 (가액 > 차용금+이자)   담보물의 수익, 사용권 (과실 수취권) 청산정차종료전: 채무자 (저당권설정자) 청산정차종료후: 채권자
적용X	매매대금채권 공사대금채권 물품대금채권담보 당시목적물의 가액이 차용액 및 이자 합산액에 미달 (청산금평가 및 통지 X)

 

가등기담보권의 실행 (선택) ★★★
경매	1. 경매에 관하여 가등기 담보를 저당권으로 본다. 2. 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다. 3. 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리 O 우선변제권 O 4. 담보가등기는 그 부동산의 매각시 소멸
★★★ 귀속청산 (권리취득에 의한 청산) 돈 대신 물건	청산금 평가 - 통지 - 청산기간 2월 - 청산금 지급 - 본등기   1. 청산금의 평가    (1) 채권자 청산금 평가    (2) 청산금 = 통지 당시 목적물의 가액 - 채권액(피담보채권) (선순위권리자 O         - 선순위권리 자의 채권도 포함). 후순위권리자의 채권은 포함하지 않는다 2. 통지    (1) 청산금이 있든 없는 통지해야함/ 청산금이 없으면 그 뜻을 통지    (2) 통지의 상대방       1. 채무자 등에게 통지. 채무자 등이란 채무자, 물상보증인, 담보가등기           이후에 소유권을 취득한 제3자를 의미       2. 실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 통지해야함    (3) 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지       채권자는 통지가 채무자 등에게 도달 : 지체 없이 후순위권리사 (담보가등기      후에 등기된 저당권자, 전세권자 및 담보기등기권리자)에게 그 통지의 사실과       내용 및 도달일을 통지    (4) 채권자가 주관적으로 평가, 통지 : 정산금액이 객관적인 평가금액에 미달          하더라도 통지로서 유효    (5) 통지한 청산금액: 다툴 수가 없다 (채권자, 채무자등, 후순위권리자)    (6) 후순위권리자의 권리행사방법       후순위권리자는 청산기간에 한정, 변제기 도래 전이라도 담보목적 부동산의        경매를 청구할 수 있다    (7) 다투는 방법       1. 채무자등: 정당하게 평가된 청산금을 받을때까지 소유권이전 및 인도채무                            이행거절 O       2. 후순위권리자: 경매 (청산기간범위내, 변제기도래전)       3. 청산기간         청산기간은 통지가 채무자 등에 도달한 날로부터 2개월       4. 청산금의 지급           (1) 채무자 등에게 지급           (2) 채권자의 정산금 지급의무와 채무자등의 소유권이전의무 및 목적물              인도 의무: 동시이행관계. 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기와              담보목적 물의 인도를 받을 수 있다거나 청산기간이나 동시이행관계를              인정하지 아니하는 담보권 실행은 허용 X, 강행규정 위반: 무효          (3) 담보가등기후 대항력있는 임차권 - 청산금범위내에서 동시이행 항변권               주장 O          (4) 청산금채권이 제3자에 의해서 압류 또는 가압류: - 청산 기간이 경과 후,            법원에 공탁 : 청산금 지급의무 면함          (5) 채무자 등의 말소등기청구권            채무자 등은 청산금채권을 지급받기 전까지 변제 O           - 담보목적으로 경료된 가등기나 소유권이전등기의 말소를 청구 O, 변제기가          경과한 때로부터 10년이 경과 or 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는          말소등기를 청구 X (채권자는 불법행위 책임)       5. 본등기          (1) 가등기 경료              - 청산금 지급, 본등기 : 소유권 취득             - 청산금 없는 경우 : 청산기간 경과 후 본등기 : 소유권 취득          (2) 소유권이전등기가 경료된 경우             - 청산기간 경과 후 청산금 지급 : 소유권 취득          (3) 강제경매 등의 경우의 담보가등기             청산금을 지급 전에 경매신청 : 본등기를 청구 X         (4) 청산절차를 경료 전 본등기를 경료 : 무효등기 소유권을 취득 X. 이후에            청산절차를 경료했다면 유효등기

 

청산금 처분제한
채무자가 청산기간 지나기 전 청산금에 대한 권리를 양도한 경우	후순위 권리자에게 대항X
채권자가 청산기간 지나기 전에 청산금을 지급 또는 후순위권리자 에게 통지없이 채무자에게 청산금을 지급한 경우	후순위 권리자에게 대항X

 

강제경매에서 특칙
강제경매등 개시결정: 법원은 가등기권리자에게 법원에 신고하도록 최고 O	담보가등기 O : 그 내용과 채권의 존부 원인 및 금액
	담보가등기 X : 해당 내용
압류등기전에 이루어진 담보가등기가 매각에 의해 소멸한 경우	채권신고를 한 경우에만 채권자는 배당받을 수 있음

 

다른 권리를 목적으로 하는 계약에 준용 O

부동산 소유권 외의 권리의 취득목적의 담보계약

전세권, 저당권, 질권은 제외

 

21. 공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에도 「가등기담보등에 관한 법률」이 적용된다.(X)26회

22. 청산금을 지급할 필요 없이 청산절차가 종료한 경우, 그때부터 담보목적물의 과실수취권은

     채권자에게 귀속한다.(O)26회

23. 귀속청산의 경우, 채권자는 담보권실행의 통지절차에 따라 통지한 청산금의 금액에 대해서는
       다툴 수 없다. (O)23회

24. 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 가등기담보권의 실행통지가 상대방에게
      도달한 날로부터 1개월이 지나야 한다.(X)20회 도달한 날로부터 2개월

25. 담보가등기 후의 저당권자는 청산기간 내라도 저당권의 피담보채권의 도래 전에는 담보목적

     부동산의 경매를 청구할 수 없다.(X)26회 : 후순위권리자

26. 법에서 정한 청산절차를 거치지 않은 담보가등기에 기한 본등기는 원칙적으로 무효이다.(O)22회

27. 청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면, 그 후 청산절차를 마치더라도 유효한 등기가
      될 수 없다. (X)23회

* 가등기를 정리하면서도 (된장!!) 이해가 안된다. ㅠ.ㅠ

에구 한 걸음 더 !!!

그럼 다음 시간에.....