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D-179일
학개론
1. 부동산 총론
I. 부동산학 총론
1. 부동산학 (0.5)
2. 부동산 개념 (2~3. 2)
3. 토지의 분류
4. 부동산 특성 (1)
1. 부동산학 개념
부동산 학 정의 |
① 부동산 활동의 능률화의 원리 및 그 응용 기술을 개척하는 종합응용과학 ② 부동산 현상의 정확한 인식을 기하고 바람직한 부동산 활동을 전개해 가기 위해 부동산의 기술적 경제적 법률적 제 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학 ③ 부동산학은 부동산의 가치증진과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산에 대해 법적, 경제적, 기술적 측면에서 접근을 시도하는 종합응용사회과학 ④ 토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어있는 여러 가지 항구적인 토지 개량물에 관하여 그것과 관련된 직업적 물적 법적 금융적 측면을 기술하고 분석하는 연구분야 |
부동산학 목적 |
인간과 부동산의 관계에서 비롯되는 여러 문제를 해결, 개선 |
학문적 성격 |
① 사회과학 ↔ 자연과학(×) ② 실천과학 ③ 응용과학 ↔ 순수과학(×) ④ 경험과학 ↔ 추상과학(×) ⑤ 종합과학 ⑥ 규범과학 |
접근방법 |
분산식 접근 -> 중점식 접근 -> 종합식 접근 (복합개념, 종합, 시스템적 사고방식) 의사결정 접근방법 (합리적 의사결정 = 이익의 극대화) |
부동산 활동 속성 |
정보활동 - 부동성 임장활동 - 부동성 장기적 배려 - 영속성 |
2. 부동산 개념
복합개념의 부동산: 법률적, 경제적, 기술적 측면 등의 종합적인 부동산 복합 부동산 : 토지와 건물 및 그 부대시설 결합→ 일괄평가 복합건물: 주거 + 근린생활시설 ex) 주상복합건물→ 구분평가 |
복합개념의 부동산 |
법․제도적 개념 : ① 협의의 부동산: 토지 및 그 정착물, ② 광의의 부동산: 협의 + 준(의제) 부동산 물리적(기술적) 개념 : 자연, 환경, 공간, 위치 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 |
협의의 부동산 (민법상) | 토지 및 그 정착물 <정착물: 부동산> ① 독립정착물 : 토지와 별개로 독립된 물건으로 취급 (건물, 명인방법의 수목 집단, 등기된 입목, 타인의 토지에 재배한 농작물 등) ② 종속정착물 : 토지의 일부 (교량, 담장, 축대, 매년 경작을 요 하지 않는 나무, 다년생식물, 자연과실 등) <동산:정착물이 아님> 판잣집, 컨테이너 박스, 가식 중인 수목, 경작수확물(벼, 고추), 인공과실 |
광의의 부동산 | 협의의 부동산 + 준(의제) 부동산 ← 등기나 등록의 요건 필요. 준(의제)부동산 : 차,선,항,기,어,광,공,입 등 |
3. 토지의 분류 (1)
택지 | 건축할 수 있는 토지 / 주,상,공 등의 이용목적으로 조성된 토지 |
대지(垈地) | 건축할 수 있는 모든 토지 ð 지목 대(垈)와 구분 |
부지 | 건물 철도 도로 하천 등바닥의 토지로 사용되는 넓은 의미의 포괄적 용어 |
건부지 | 건물 및 구축물이 서 있는 부지 - 건부감가를 행하는 것이 일반적 건부증가가 필요한 경우 : 개발제한 구역내의 건부지 |
나지 | 토지에 건물 등 기타 정착물이 없고, 지상권등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지 |
후보지 | 지역 상호간에 전환되어 가고 있는 중의 토지 (임지 - 농지 - 택지) |
이행지 | 지역 내에서 상호간 용도 전환이 이루어지고 있는 중의 토지 (주 - 상 - 공) |
필지 | 하나의 지번이 붙는 토지의 등기 등록 단위, 법적 개념 |
획지 | 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말하며, 경제적 개념 |
대지(袋地) | 좁은 통로에 의해 도로에 접하는 자루 모양의 토지 |
맹지 | 도로에 어떠한 접속면도 가지지 못하는 토지 |
법지 | 법으로만 소유할 뿐, 활용실익이 없거나 낮은 토지 ( 경사면의 토지) |
빈지 | 소유권은 인정되지 않으나, 활용실익이 있거나, 높은 토지 ( 해변의 토지) |
공지 | 건물공간을 제외하고 남겨둔 토지 |
소지 | 개발되기 전 자연 그대로의 토지 |
선하지 | 고압선 아래의 토지 |
포락지 | 지반이 절토되어 무너져 내려 하천으로 변한 토지 |
유휴지 | 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지 |
휴한지 | 정상적으로 쉬게하는 토지 |
공한지 | 투기목적으로 지가상승만 기대하고 장기간 방치한 토지 |
한계지 | 택지이용의 최 원방권의 토지 |
* 주택의 분류 - 건축법 & 주택법
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| 주택 층수 | 바닥면적 합 + 외 |
단독주택 | 단독주택 |
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다중주택 | 3개층 이하 | 330 M^2 이하 | |
다가구(고)주택 | 3개층 이하 | 660 M^2이하 + 19세대 이하 | |
공관 |
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공동주택 | 아파트 | 5개층 이상 |
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다세대주택 | 4개층 이하 | 660 M^2 이하 | |
연립주택 | 4개층 이하 | 660 M^2 초과 | |
기숙사 |
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4. 부동산 특성 (1)
토지의 자연적 특성 (부.영.부.개.인) | |
부동성 (~다르다) | ∙ 위치의 고정성┌ 물리적 위치 (×) └ 경제적 위치 (o) ∙ 동산과 부동산 구별의 근거, 권리의 공시방법이 다름 ∙ 부동산활동․현상을 국지화 → 지역분석 필요 (임장활동 정보활동) ← 중개업 제도화 ∙ 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지 선정활동(입지론의 근거) ∙ 지역적 세분화 → 부분시장 하위시장 → 지역마다 다르다 → 국지화 ∙ 부동산 가격이 다르다 → 소유권, 권리, 이익의 가격이며 담보물로서 효용가치가 높다 ∙ 추상적 시장으로 만들어 균형 가격성립 방해→ 정보에 의한 거래요구 ∙ 불완전경쟁시장→ 감정평가의 필요성 ∙ 입지선정이 중요 └ 주어진 용도에 어떤 위치? (입지론)→ 부동성 └ 주어진 위치에 어떤 용도?(적지론) → 용도의 다양성 ∙ 인근 지역의 환경에 영향 → 외부효과 (위배시 경제적 감가) ∙ 지역마다 수급 상황이 다르다 (지역별 초과수요, 초과공급이 지속) ∙ 중앙과 지자체의 관리와 규제를 받는다 (관계법을 복잡하게 만든다), 지방세 조세의 근거 ∙ 그 지역 특유의 농산물 내지 특산물을 생산 (기후가 다르다) ∙ 동산과 비교하여 사회적 심리적 요인에 의한 영향이 상반된 활동으로 나타난다. 즉 사회 적 불안 심리가 높아지면 부동산의 소유욕은 위축 |
영속성 | ∙ 비소모성┌ 물리적감가 (X) └ 경제적감가 (O) ∙ 감가상각의 적용 (X) ∙ 소모를 전제로 하는 재 생산이론과 감가상각(감가수정) 이론이 적용되지 않는다. ∙ 수익등의 유용성을 영속적으로 만들어→ 수익방식근거
∙ 내용 연수 무한 → 수익환원법 중 직접환원법의 근거 (자본의 환원이율은 자본의 수익률과 동일하다 즉 자본의 회수율을 적용하지 않는다) ∙ 장기적 배려 (예측의원칙→개발 투자 관리등→관리의 의의(중요성)를 크게 한다 ∙ 소유이익과 이용이익의 분리→타인이 이용 가능→ 임대차 시장 발달(재고, 중고, 저량 시장 발달) ∙ 가치보존력 우수→ infla 「화폐가치↓ = 구매력 손실의 위험 └ 실물자산가치↑= 구매력보호 = hedge (헷지) ∙ 장기 투자로 자본이득과 소득이득 향유 ∙ 부동산가치는 FV → PV 환원(할인)한 값 ∙ 내구성으로 인해 부동산은 가격이 아닌 가치(value)로 측정 |
부증성 | ⇒ 비생산성┌ 물리적공급 (X) └ 경제적공급 (O) ∙ 생산비법칙적용(X) ⇒ 원가법(X) ∙ 토지의 부족으로 인한 이용의 집약화, 최유효이용의 근거 ∙ 토지의 희소성 → 공급곡선 수직, 완전 비탄력, 수요자 경쟁가격 → 균형가격(×) → 지대 지가발생→ 지가상승 → 독점 소유욕 → 토지 공개념제도의 도입 └ 경제적 지대 발생 (희소성의 대가) ∙ 감정평가 공시지가 제도 필요성 제기 ∙ 수면매립, 후보지이행지 → 용도의 전환 (창조적 이용)이지 절대량의 증가는 아니다. ∙ 물리적 공급은 불가능하나 용도적 경제적 공급은 가능하다 ∙ 토지 부족 문제의 근원 (부동산문제의 근원) |
개별성 | ⇒ 비대체성┌ 물리적대체 (X) └ 용도적대체 (O) ∙ 비교를 어렵게 한다 (비표준화성) ∙ 개별분석 (권리분석이나 감정평가 활동 필요) ∙ 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다 보편성을 찾기 어렵다 개별적이기 때문 ∙ 일물일가 법칙 적용(×) ∙ 표준지 선정 어렵게 한다. ∙ 개개의 부동산 독점화 → 동일한 것이 없다 (비교방식의 어려움이 있다) ∙ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량 물에도 적용되는 특성이다 |
인접성 | ⇒ 연결성 ∙ 인접지와 협동적 이용을 필연화시킨다 → 외부효과 ∙ 소유와 관련 경계 문제 불러일으킴 ∙ 가격 형성시 인접지의영향 → 지역분석 필연화 시킴 ∙ 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거 ∙ 용도면 대체 가능성 |
토지의 인문적 특성 (용.병.위) | |
용도의 다양성 | ∙ 최유효 이용의 근거 ∙ 가격 다원설, ∙ 전환과 이행 (후보지 이행지) → 창조적 이용 ∙ 용도전환 → 경제적 공급 (용도적 공급) ∙ 부동산 결정의 비가역성의 근거 → 적지론의 근거 (용도 결정이론) |
병합· 분할의 가능성 | 토지를 이용하는 주체가 이용하고자 하는 적합규모에 따라 토지를 합할 수도 있고 나눌 수도 있는 성격 ∙ 영속성과 병합․분할 ⇒ 용도의 다양성 지원 ∙ 합병 증․감, 분할 증·감을 발생케 함 ∙ 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 ∙ 규모의 경제= 플롯티지 (plottage) 현상 (함께 이용함으로서 효용이 증가되는 현상) |
위치의 가변성 | ① 사회적 위치: 인구상태, 가족구성 및 가구 분리등의 상태, 도시 형성 및 공공 시설정비의 상태, 교육 및 사회 복지등의 수준, 부동산 거래 및 사용수익의 관행 건축 양식등의 상태 ② 경제적 위치: 수송 및 교통체계의 정비 상태, 경제성장, 물가, 임금, 고용 상태, 저축 및 소득 상태, 경기, 재정, 금융상태, 세 부담의 상태, 기술혁신 및 산업 구조등의 상태 ③ 행정적 위치: 토지제도의 상태, 토지 및 주택정책의 상태, 부동산 가격임료에 관한 통제의 상태, |
그럼 다음 시간에.....
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