학개론 1 : 부동산 총론

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D-179일

학개론

1. 부동산 총론

   I. 부동산학 총론

       1. 부동산학 (0.5)

      2. 부동산 개념 (2~3. 2)

      3. 토지의 분류

      4. 부동산 특성 (1)

 

1. 부동산학 개념

부동산 학 정의

① 부동산 활동의 능률화의 원리 및 그 응용 기술을 개척하는 종합응용과학 ② 부동산 현상의 정확한 인식을 기하고 바람직한 부동산 활동을 전개해 가기 위해 부동산의 기술적 경제적 법률적 제 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학 ③ 부동산학은 부동산의 가치증진과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산에 대해 법적, 경제적, 기술적 측면에서 접근을 시도하는 종합응용사회과학 ④ 토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어있는 여러 가지 항구적인 토지 개량물에 관하여 그것과 관련된 직업적 물적 법적 금융적 측면을 기술하고 분석하는 연구분야

부동산학 목적

인간과 부동산의 관계에서 비롯되는 여러 문제를 해결, 개선

학문적 성격

① 사회과학 ↔ 자연과학(×) ② 실천과학 ③ 응용과학 ↔ 순수과학(×) ④ 경험과학 ↔ 추상과학(×) ⑤ 종합과학 ⑥ 규범과학

접근방법

분산식 접근 -> 중점식 접근 -> 종합식 접근 (복합개념, 종합, 시스템적 사고방식) 의사결정 접근방법 (합리적 의사결정 = 이익의 극대화)

부동산 활동 속성

정보활동 - 부동성 임장활동 - 부동성 장기적 배려 - 영속성

2. 부동산 개념

복합개념의 부동산: 법률적, 경제적, 기술적 측면 등의 종합적인 부동산 복합 부동산 : 토지와 건물 및 그 부대시설 결합→ 일괄평가 복합건물: 주거 + 근린생활시설 ex) 주상복합건물→ 구분평가

복합개념의 부동산

법․제도적 개념 : ① 협의의 부동산: 토지 및 그 정착물,                       ② 광의의 부동산: 협의 + 준(의제) 부동산 물리적(기술적) 개념 : 자연, 환경, 공간, 위치 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

협의의 부동산 (민법상)	토지 및 그 정착물 <정착물: 부동산> ① 독립정착물 : 토지와 별개로 독립된 물건으로 취급     (건물, 명인방법의 수목 집단, 등기된 입목, 타인의 토지에 재배한 농작물 등) ② 종속정착물 : 토지의 일부     (교량, 담장, 축대, 매년 경작을 요 하지 않는 나무, 다년생식물, 자연과실 등) <동산:정착물이 아님>     판잣집, 컨테이너 박스, 가식 중인 수목, 경작수확물(벼, 고추), 인공과실
광의의 부동산	협의의 부동산 + 준(의제) 부동산 ← 등기나 등록의 요건 필요. 준(의제)부동산 : 차,선,항,기,어,광,공,입 등

3. 토지의 분류 (1)

택지	건축할 수 있는 토지 / 주,상,공 등의 이용목적으로 조성된 토지
대지(垈地)	건축할 수 있는 모든 토지 ð 지목 대(垈)와 구분
부지	건물 철도 도로 하천 등바닥의 토지로 사용되는 넓은 의미의 포괄적 용어

건부지	건물 및 구축물이 서 있는 부지 - 건부감가를 행하는 것이 일반적 건부증가가 필요한 경우 : 개발제한 구역내의 건부지
나지	토지에 건물 등 기타 정착물이 없고, 지상권등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지

후보지	지역 상호간에 전환되어 가고 있는 중의 토지 (임지 - 농지 - 택지)
이행지	지역 내에서 상호간 용도 전환이 이루어지고 있는 중의 토지 (주 - 상 - 공)

필지	하나의 지번이 붙는 토지의 등기 등록 단위, 법적 개념
획지	구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말하며, 경제적 개념

대지(袋地)	좁은 통로에 의해 도로에 접하는 자루 모양의 토지
맹지	도로에 어떠한 접속면도 가지지 못하는 토지

법지	법으로만 소유할 뿐, 활용실익이 없거나 낮은 토지 ( 경사면의 토지)
빈지	소유권은 인정되지 않으나, 활용실익이 있거나, 높은 토지 ( 해변의 토지)

공지	건물공간을 제외하고 남겨둔 토지
소지	개발되기 전 자연 그대로의 토지
선하지	고압선 아래의 토지
포락지	지반이 절토되어 무너져 내려 하천으로 변한 토지
유휴지	바람직스럽지 못하게 놀리는 토지
휴한지	정상적으로 쉬게하는 토지
공한지	투기목적으로 지가상승만 기대하고 장기간 방치한 토지
한계지	택지이용의 최 원방권의 토지

* 주택의 분류 - 건축법 & 주택법

		주택 층수	바닥면적 합 + 외
단독주택	단독주택
	다중주택	3개층 이하	330 M^2 이하
	다가구(고)주택	3개층 이하	660 M^2이하 + 19세대 이하
	공관
공동주택	아파트	5개층 이상
	다세대주택	4개층 이하	660 M^2 이하
	연립주택	4개층 이하	660 M^2 초과
	기숙사

4. 부동산 특성 (1)

 

토지의 자연적 특성 (부.영.부.개.인)
부동성 (~다르다)	∙ 위치의 고정성┌ 물리적 위치 (×)                     └ 경제적 위치 (o) ∙ 동산과 부동산 구별의 근거, 권리의 공시방법이 다름 ∙ 부동산활동․현상을 국지화 → 지역분석 필요 (임장활동 정보활동) ← 중개업 제도화 ∙ 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지 선정활동(입지론의 근거) ∙ 지역적 세분화 → 부분시장 하위시장 → 지역마다 다르다 → 국지화 ∙ 부동산 가격이 다르다 → 소유권, 권리, 이익의 가격이며 담보물로서 효용가치가 높다 ∙ 추상적 시장으로 만들어 균형 가격성립 방해→ 정보에 의한 거래요구 ∙ 불완전경쟁시장→ 감정평가의 필요성 ∙ 입지선정이 중요   └ 주어진 용도에 어떤 위치? (입지론)→ 부동성   └ 주어진 위치에 어떤 용도?(적지론) → 용도의 다양성 ∙ 인근 지역의 환경에 영향 → 외부효과 (위배시 경제적 감가) ∙ 지역마다 수급 상황이 다르다 (지역별 초과수요, 초과공급이 지속) ∙ 중앙과 지자체의 관리와 규제를 받는다 (관계법을 복잡하게 만든다), 지방세 조세의 근거 ∙ 그 지역 특유의 농산물 내지 특산물을 생산 (기후가 다르다) ∙ 동산과 비교하여 사회적 심리적 요인에 의한 영향이 상반된 활동으로 나타난다. 즉 사회 적 불안 심리가 높아지면 부동산의 소유욕은 위축
영속성	∙ 비소모성┌ 물리적감가 (X)              └ 경제적감가 (O) ∙ 감가상각의 적용 (X) ∙ 소모를 전제로 하는 재 생산이론과 감가상각(감가수정) 이론이 적용되지 않는다. ∙ 수익등의 유용성을 영속적으로 만들어→ 수익방식근거   ∙ 내용 연수 무한 → 수익환원법 중 직접환원법의 근거 (자본의 환원이율은 자본의 수익률과 동일하다 즉 자본의 회수율을 적용하지 않는다) ∙ 장기적 배려 (예측의원칙→개발 투자 관리등→관리의 의의(중요성)를 크게 한다 ∙ 소유이익과 이용이익의 분리→타인이 이용 가능→ 임대차 시장 발달(재고, 중고, 저량 시장 발달) ∙ 가치보존력 우수→ infla 「화폐가치↓ = 구매력 손실의 위험                                 └ 실물자산가치↑= 구매력보호 = hedge (헷지) ∙ 장기 투자로 자본이득과 소득이득 향유 ∙ 부동산가치는 FV → PV 환원(할인)한 값 ∙ 내구성으로 인해 부동산은 가격이 아닌 가치(value)로 측정
부증성	⇒ 비생산성┌ 물리적공급 (X)                └ 경제적공급 (O) ∙ 생산비법칙적용(X) ⇒ 원가법(X) ∙ 토지의 부족으로 인한 이용의 집약화, 최유효이용의 근거 ∙ 토지의 희소성 → 공급곡선 수직, 완전 비탄력, 수요자 경쟁가격 → 균형가격(×) → 지대 지가발생→ 지가상승 → 독점 소유욕 → 토지 공개념제도의 도입   └ 경제적 지대 발생 (희소성의 대가) ∙ 감정평가 공시지가 제도 필요성 제기 ∙ 수면매립, 후보지이행지 → 용도의 전환 (창조적 이용)이지 절대량의 증가는 아니다. ∙ 물리적 공급은 불가능하나 용도적 경제적 공급은 가능하다 ∙ 토지 부족 문제의 근원 (부동산문제의 근원)
개별성	⇒ 비대체성┌ 물리적대체 (X)                └ 용도적대체 (O) ∙ 비교를 어렵게 한다 (비표준화성) ∙ 개별분석 (권리분석이나 감정평가 활동 필요) ∙ 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다 보편성을 찾기 어렵다 개별적이기 때문 ∙ 일물일가 법칙 적용(×) ∙ 표준지 선정 어렵게 한다. ∙ 개개의 부동산 독점화 → 동일한 것이 없다 (비교방식의 어려움이 있다) ∙ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량 물에도 적용되는 특성이다
인접성	⇒ 연결성 ∙ 인접지와 협동적 이용을 필연화시킨다 → 외부효과 ∙ 소유와 관련 경계 문제 불러일으킴 ∙ 가격 형성시 인접지의영향 → 지역분석 필연화 시킴 ∙ 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거 ∙ 용도면 대체 가능성

토지의 인문적 특성　(용.병.위)
용도의 다양성	∙ 최유효 이용의 근거 ∙ 가격 다원설, ∙ 전환과 이행 (후보지 이행지) → 창조적 이용 ∙ 용도전환 → 경제적 공급 (용도적 공급) ∙ 부동산 결정의 비가역성의 근거 → 적지론의 근거 (용도 결정이론)
병합· 분할의 가능성	토지를 이용하는 주체가 이용하고자 하는 적합규모에 따라 토지를 합할 수도 있고 나눌 수도 있는 성격 ∙ 영속성과 병합․분할 ⇒ 용도의 다양성 지원 ∙ 합병 증․감, 분할 증·감을 발생케 함 ∙ 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 ∙ 규모의 경제= 플롯티지 (plottage) 현상 (함께 이용함으로서 효용이 증가되는 현상)
위치의 가변성	① 사회적 위치: 인구상태, 가족구성 및 가구 분리등의 상태, 도시 형성 및 공공 시설정비의 상태,      교육 및 사회 복지등의 수준, 부동산 거래 및 사용수익의 관행 건축 양식등의 상태 ② 경제적 위치: 수송 및 교통체계의 정비 상태, 경제성장, 물가, 임금, 고용 상태, 저축 및 소득          상태, 경기, 재정, 금융상태, 세 부담의 상태, 기술혁신 및 산업 구조등의 상태 ③ 행정적 위치: 토지제도의 상태, 토지 및 주택정책의 상태, 부동산 가격임료에 관한 통제의 상태,     조세정책의 상태, 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태

 

그럼 다음 시간에.....