중개사법령 및 중개실무 3 : 6장 의무,책임 7장 손배책임, 반환채무 이행보장

안녕하세요!

날씨가 점점 더워 집니다. 토로나 잘이겨내고 31회 합격을 기원합니다. 

중개사법 3번째 시간. 6장, 7장 내용입니다.

★★★제6장 개업공인중개사 등의 의무 및 책임

 

★★★ 금지행위	(1)개업공인중개사 등의 금지행위    ① 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위    ② 무등록 개업공인중개사와의 협조 행위 등    ③ 법정보수 외의 금품을 받는 행위    ④ 중개대상물의 중요사항에 대한 거짓된 언행을 하는 행위   ★★⑤ 부동산 관련 증서의 알선 및 중개행위    ⑥ 직접거래 및 쌍방대리 행위    ⑦ 미등기 전매행위 등 투기조장 행위    ★★★⑧ 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위    ★★★⑨ 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 공동중개를       제한하는 행위 ★★★ (2)누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해해서는     아니 된다.<신설>    ① 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를        제한하거나 제한을 유도하는 행위    ② 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게       표시ㆍ광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함       으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위    ③ 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지        아니하도록 유도하는 행위    ④ 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시ㆍ광고        행위를 방해하는 행위    ⑤ 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록     강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 유도하는 행위
개업공인중개사 기본윤리	1. 개업공인중개사 등의 기본윤리의무    (1) 품위 유지 의무 (2) 신의, 성실 의무 (3) 선관주의 의무 2. 비밀준수의무    (1) 비밀준수의무는 (개업공인중개사 등)이 지켜야 하므로 개업공인중개사 뿐 아니라,       개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 소속공인중개사나 중개보조원, 중개법인의       사원ㆍ임원도 비밀준수의무를 부담한다.    (2) 비밀준수의무는 중개의뢰인의 이익을 보호하기 위한 것이므로 피해자가 그 처벌을        원하지 않는다는 명시적 의사표시를 한 경우 이에 반하여 처벌 할 수 없는 (반의사불벌죄)      이다.    (3) 비밀준수의무는 ‘그 업무를 떠난 후’에도 지켜야 하며, 이는 개업공인중개사가         중개사무실을 폐업한 후에도 지켜야 함을 의미한다.    (4) 제재: (1)년 이하의 징역이나 (1)천만원이하의 벌금에 처해 질 수 있다.
중개대상물 확인·설명 의무	1. 확인·설명 상대방 및 방법    (1) 확인·설명의무자 : 개공O, 소공X    (2) 확인·설명의 상대방       확인·설명은 중개대상물에 관한 권리를 (취득)하고자 하는 중개의뢰인에 대해서만        확인·설명 의무를 부담한다.    (3) 확인·설명의 방법      당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 설명의 (근거자료)를         제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다. 2. 확인·설명사항 (기권공벽수도) (1) 중개대상물의 종류․소재지․지번․지목․면적․용도․구조 및 건축연도 등 중개대상물에       관한 기본적인 사항 (2) 소유권․전세권․저당권․지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 (3) 거래예정금액․중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 (4) 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 (5) 수도․전기․가스․소방․열공급․승강기 및 배수 등 시설물의 상태 (6) 벽면 및 도배의 상태 (7) 일조․소음․진동 등 환경조건 (8) 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장․학교와의 근접성 등 입지조건 (9) 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 3. 중개대상물의 상태에 관한 자료요구권(내, 벽, 환)    개업공인중개사는 확인․설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인,    임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 4. 확인·설명서의 작성·교부 및 보관의무    (1) 확인·설명서의 서명 및 날인의무       확인․설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 (대표자)를 말하며, 법인에        분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 (책임자)를 말한다)가 서명 및 날인하되,      당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인 중개사가 함께 서명 및       날인하여야 한다.    (2) 확인·설명서의 보존의무     개업공인중개사는 중개대상물의 확인·설명서의 원본, 사본 또는 전자문서를 (3)년간     보존하여야 한다. 다만, 공인전자문서센터에 보관된 경우 X 5. 제재    (1) 개업공인중개사가 확인·설명의무를 이행하지 아니 하거나, 설명의 근거자료를          제시하지 아니 한 경우 (500)만원 이하의 과태료에 해당한다.    (2) 개업공인중개사가 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우, 확인·       설명서에 서명 및 날인하지 아니한 경우에는 6월 이하의 (업무정지) 사유에 해당한다.    (3) 소속공인중개사가 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나, 설명의 근거자료를      제시하지 아니한 경우, 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 등은      (자격정지)사유에 해당한다.
거래계약서 작성의무	1. 거래계약서의 작성 및 서명 및 날인의무    (1) 거래계약서의 작성       개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여        거래당사자에게 교부하고 (5)년간 그 사본을 보존하여야 한다. 공인전자문서센터에      보관된 경우에는 그러하지 아니하다.    (2) 거래계약서의 서식       (국토교통부장관)은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는       서식을 정하여 이의 사용을 (권장)할 수 있다 ★★ (3) 거래계약서의 필요적 기재사항 ① (권리이전)의 내용 ② 물건의 표시 ③ 거래금액․계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 ④ 계약일 ⑤ 중개대상물 (확인·설명서 교부일자) ⑥ 물건의 (인도일시) ⑦ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 ⑧ 그 밖의 약정내용 ⑨ 거래당사자의 인적사항    (4) 거래계약서에의 서명 및 날인의무       거래계약서에는 확인·설명서의 서명 및 날인 규정을 준용한다.    (5) 거래계약서의 교부 및 보존의무      개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여       (거래당사자)에게 교부하고 원본, 사본 또는 전자문서를 (5)년간 보존하여야 한다. 공인      전자문서센터에 보관된 경우 X   2. 거래계약서의 거짓기재금지    개업공인중개사, 소속공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등    거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니    된다. 이를 위반한 경우 개업공인중개사는 (상대적등록취소)에 해당하며, 소속공인   중개사는 (자격정지)에 해당한다.   3. 제재    (1) 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우,        거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 (업무정지)에 해당한다.    (2) 소속공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니하거나, 거래계약서에        거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성      한 경우 시·도지사는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 (자격정지)할 수 있다.

 

  

제7장 손해배상책임과 반환채무이행보장

손해배상책임 업무보증 설정

A. 손해배상책임의 성립요건    (1) 개업공인중개사 또는 고용인의 (고의) 또는 (과실)이 있을 것    (2) 자기의 사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공할 것    (3) 거래당사자의 재산상의 손해가 발생할 것    (4) 개업공인중개사의 고의∙과실과 손해발생관계에 인과관계가 있어야 한다. B. 손해배상 책임의 보장    1. 업무보증의 설정 및 설정시기    개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 (업무를 개시하기) 전에    손해배상책임을 보장하기위한 조치 즉, 보증을 설정한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에    신고하여야 한다.    2. 업무보증의 설정방법       (1) 보증보험가입       (2) 공제가입       (3) 공탁기관에 공탁    3. 업무보증 설정내용       (1) 법인인 개업공인중개사       (2) 개인인 개업공인중개사       (3) 지역농업협동조합       (4) 공동사무소    4. 업무보증 설정신고      개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에      손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야      한다. 다만, 보증기관이 보증사실을 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.    5. 업무보증의 변경       (1) 효력기간 중 업무보증의 변경(다른 보증으로의 변경)          : 이미 설정한 보증의 (효력이 있는 기간) 중 설정       (2) 기간만료로 인한 보증 재설정          : 당해 보증기간 (만료일)까지 다시 보증을 설정    6. 공탁금 회수제한     개업공인중개사가 업무보증으로 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한      날로부터 (3)년 이내에는 이를 회수할 수 없다.    7. 업무보증설정사항 설명 및 교부       ①보장금액       ②보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지       ③보장기간    8.손해배상 후 금액의 보전       개업공인중개사는 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는       (15) 일 이내에 보증보험 또는 공제에 (다시가입)하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을       (보전)하여야 한다.    9.제재      (1) 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고           업무를 개시한 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.      (2) 개업공인중개사가 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니 하거나 관계증서의         사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 경우 (100)만원 이하의 과태료에       해당된다.

계약금 등의 반환채무이행 보장(예치권고제도)

A. 예치내용    1. 계약금 등의 예치권고     개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는     거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금ㆍ중도금 또는 잔금을 (개업공인중개사) 또는       대통령령이 정하는 자의 명의로 (금융기관), (공제사업)을 하는 자, 자본시장과    금융투자업에 관한 법률에 따른 (신탁업자) 등에 예치 하도록 거래당사자에게 (권고)할 수    있다. ★★2. 예치명의자 및 예치기관      (1) 예치명의자 (개업공인중개사, 은, 공, 신, 체, 보, 전)       개업공인중개사, 은행법에 따른 은행, 공제사업을 하는 자, 자본시장과 금융투자업에        관한 법률에 따른 신탁업자, 보험업법에 따른 보험회사, 우체국예금․보험에 관한     법률에 따른 체신관서, 부동산 거래계약의 이행을 보장하기 위하여 계약금․중도금 또는     잔금 및 계약관련 서류를 관리하는 업무를 수행하는 전문회사      (2) 예치기관 (금, 공, 신 등)       금융기관, 공제사업을 하는 자, 신탁업자 등 (보,체,전)    3. 개업공인중개사 명의로 예치ㆍ관리시의 의무     (1) 개업공인중개사는 거래당사자가 계약금 등을 (개업공인중개사)의 명의로 금융기관        등에 예치할 것을 의뢰하는 경우에는 계약이행의 완료 또는 계약해제 등의 사유로 인한       계약금 등의 인출에 대한 거래당사자의 동의 방법, 반환채무이행 보장에 소요되는 실비      그 밖에 거래안전을 위하여 필요한 사항을 약정하여야 한다.    (2) 개업공인중개사는 거래계약과 관련된 계약금 등을 (자기명의)로 금융기관 등에      예치하는 경우에는 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 하며,     예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니된다.    (3) 개업공인중개사는 계약금 등을 (자기명의)로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 그        계약금 등을 거래당사자에게 지급할 것을 보장하기 위하여 예치대상이되는 계약금 등에          해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며,     거래당사자에게 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야      한다. B. 계약금 등의 사전수령    계약금 등을 예치한 경우 매도인․임대인 등 계약금 등을 수령할 수 있는 권리가 있는     자는 당해 계약을 해제한 때에 계약금 등의 반환을 보장하는 내용의 (금융기관) 또는     (보증보험회사)가 발행하는 보증서를 계약금 등의 예치명의자에게 교부하고 계약금 등을    미리 수령할 수 있다.

 

 

그럼 다음 시간에.....

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